COMO VALORIZAR LOS AIRES DE UN INMUEBLE.

Una técnica parcialmente objetiva y no oficial pero muy real

En la valorización de los aires existen diversos criterios, con determinada pertinencia cada uno de ellos, aquí te presento el criterio y lógica que tengo cuando valorizo aires; partimos de los supuestos siguientes:

(I) Los aires sin construir son solo el derecho a edificar en el segmento respectivo del inmueble en referencia. Lo cual implica que se debe evaluar que tan viable es continuar construyendo; si el primer piso no tiene las condiciones adecuadas, prácticamente los aires no tienen valor, depende mucho de la construcción en el primer piso, esto es algo que no se evalúa pero que en la práctica tiene mucha incidencia, y necesario para que el que compré los aires no se sienta estafado, por decirlo de una manera.

(II) Además hay que revisar la siguiente información técnica y normativa

– La independización no tenga observaciones por posibles cargas técnicas a nivel SUNARP.

– Analizar el Reglamento interno de propiedad horizontal que tendrán las unidades inmobiliarias futuras en el nuevo edificio; este aspecto es muy importante porque ahí se deben de plantear las posibles restricciones de convivencia en la nueva edificación multifamiliar; se establecen aspecto como por ejemplo la autorización para mascotas, los gastos de mantenimiento del edificio, esto último sumamente valido para que no se desvalorice a futuro tu inversión.

– Los parámetros urbanísticos permitidos por la municipalidad respectiva: determinación del área sin techar, la cantidad de estacionamientos, el número de pisos del inmueble, etc.

(III) La presente técnica atiende principalmente al criterio del valor que otorga el potencial comprador sobre el bien que estaré comercializando; es decir necesariamente la valuación debe validarse en la práctica con lo que perciben los compradores en relación al precio que ellos estarían dispuestos a pagar, por lo tanto no es meramente una metodología teórica, todo lo contrario es eminentemente práctica.

Empezare con un caso genérico presumiendo algunos datos:

1° La futura edificación a construir en los aires a valorizar tendrá un uso principalmente de vivienda, con lo cual los compradores reales (capacidad económica real) pagarán por dichos aires solo en la medida que ellos puedan satisfacer su necesidad de inmueble para vivienda; ellos harán una comparación de alternativas similares, en casi todo los aspectos posibles.

2° Dentro del área de localización de los aires a valorizar debo de ubicar un inmueble similar para homologar. En este caso asumiré que un apartamento de 80mt2 en un segundo piso con condiciones similares en área, ubicación, diseño, antigüedad, etc; cuesta al momento de la valorización $80,000 dólares.

3° El inmueble ubicado en el punto anterior es un bien ya construido, con un diseño ya comprobado o planificado para tal fin; lo cual difiere de los aires que se venden por alguna eventualidad como es el caso de este ejemplo. En tal sentido hay una alta probabilidad que ambos inmuebles no tengan el mismo valor. Por lo general el valor del apartamento futuro a construir en los aires que estamos valorizando tiene un precio menor  al inmueble en referencia del punto 2, digamos que vale un 80% (puede ser 90%) del bien en referencia. Es decir si construyo un apartamento en los aires que estoy vendiendo (o comprando) y estoy valorizando, este departamento nuevo costaría $65,000 aproximadamente (80% de $80,000).

4° Luego del precio del bien, hallado en el punto anterior, calculo el valor de la construcción (similar a nuevo), y resto dicho valor al precio total del bien futuro a construir hallado en el punto 3. Digamos que el valor de construir un apartamento nuevo de 80mt2 sea de $35,000 (valor similar a nuevo); este monto resto de los $65,000 calculados en el punto 3. La diferencia resultante sería el valor de los aires a vender, en este caso  $30, 000. También es válido usar el criterio del valor promedio del mt2 construcción de apartamento por la zona y multiplicarlo por el área de los aires a vender, para calcular el monto de la construcción similar a nuevo.