EFECTO DE LA DIFUSIÓN DE “POSIBLE REDUCCIÓN” DE PRECIOS INMOBILIARIOS

Para empezar nadie tiene la capacidad de vaticinar con 0% de error una subida o bajada de precios inmobiliarios; lo que existen son teorías, alguna más o menos objetivas, y en la gran mayoría de casos son solo opiniones particulares, algunas valederas por la calidad del experto que opina, pero nada más.

Segundo punto, es meritorio precisar algo que parece obvio pero siempre es bueno volver a recalcar; en economía y mercadotecnia no se considera como potencial comprador a quien necesita un producto o servicio, sino que además dicha persona debe de tener la capacidad económica de adquirir el bien en mención; este punto es trascendental en nuestra actividad porque los montos dinerarios requeridos para adquirir un inmueble son cantidades grandes para la media de la población, solo un dato para ilustrar: el PBI per cápita de Perú en el 2016 fue de US$6,500 anuales; lo que nos da una clara idea sobre cuántas familias pueden comprar realmente un inmueble; otra condición para considerar a una persona como comprador potencial de un determinado inmueble, además de contar con el dinero (incluye financiamiento), es que el potencial comprador este decidido ya en el corto plazo, es decir que tenga la premura o intención de comprar en el acto; al ser la compra de un bien raíz una inversión a largo plazo tanto para familias como para empresas, éste factor es fundamental.  En ese sentido los inmuebles tienen un comportamiento de un bien de segunda necesidad, es decir no son urgentes para supervivir en el día a día, el alquiler (o similares) sustituye en el corto plazo la necesidad de compra de vivienda para el caso de las familias, y para el caso de empresas la inversión en activo fijo. Incluso es sabido que según los ciclos de la economías solo en periodos de expansión y crecimiento económico las empresas de la industria inmobiliaria crecen, al contrario en etapas de recesión, como es el caso actual del Perú (algunos lo niegan). Solo las empresas con giros de consumo masivo y primera necesidad  mantienen un crecimiento mínimo en periodos de recesión y depresión. Todo esto se resume en la expresión: “Nadie se ha muerto por dejar de comprar un inmueble”; en los tiempos actuales más indispensable es comprar un celular, sin dicho aparato casi ya no es posible subsistir, se ha convertido en bien de primera necesidad.

En tales condiciones es innegable la subdivisión de los potenciales compradores de inmuebles, es decir “aquellos que tienen realmente la capacidad económica”, en dos grandes grupos: 1. -Los que tienen la premura o decisión inmediata para los próximos meses, y 2. – Los que no tienen dicha premura y pueden esperar más de 12 meses. ¿Cuál grupo es mayoritario? Muchos dirán que indicar un determinado porcentaje o sentencia al respecto es subjetivo y arbitrario. Yo considero que no es necesario realizar un estudio científico – estadístico al respecto, para empezar porque nadie asumiría los costos de dicho estudio, segundo en forma práctica llegarían siempre a los siguientes dos resultados mutuamente excluyentes:

1. Un grupo es menor (igual) al 35% del universo total; y por diferencia el otro grupo será mayor (igual) al 65% del universo total de compradores.
2. Que no se de las proporciones mencionadas arriba, con lo cual prácticamente ambos grupos son equitativos o casi similares, por ejemplo las siguientes proporciones: 39% – 61%, 45% – 55%, etc.

No hay que ser un genio para poder calcular en forma práctica que la composición del total de compradores será la siguiente: “menos del 35% de los compradores está realmente decidido a comprar en el corto plazo en forma inmediata, y que el otro 65% puede tranquilamente esperar más de 12 meses”. En ese sentido la difusión de una eventual noticia sobre una probable bajada de precios, lo único que generaría es congelar más las ventas, porque el grupo mayoritario de compradores reales (aquel que aún no está decidido) en forma racional buscando maximizar su beneficio optara por esperar justamente la posible contracción de los precios anunciada. Es algo que realmente ya pasó en el 2014 y 2015.

En el presente análisis es necesario indicar el potencial efecto de dicha noticia sobre la oferta inmobiliaria, es decir qué pasaría con los propietarios de inmuebles; puede suceder dos resultados: 1.- Que la mayoría se resista a creer en la noticia en mención, por algún motivo determinado; 2.- Que la mayoría acepte la noticia. Y volvemos al cálculo subjetivo y arbitrario. Lo que si es cierto es que el efecto de este lado del mercado no influiría en la decisión que tomarían los compradores, quienes siempre esperaran comprar al menor precio.

Para finalizar cabe precisar que este análisis esta hecho principalmente para el mercado inmobiliario de segundo uso, los inmuebles nuevos tienen una naturaleza diferente, pero sin embargo puede ser perfectamente aplicable lo vertido en este artículo; tanto así que creo que las grandes empresas desarrolladoras y similares lo saben, por dicho motivo de vez en cuanto emiten en medios masivos “reconocidos” (supuestamente) una noticia de una potencial subida de precios de inmuebles, he ahí una posible explicación a dichas noticias que a la gran mayoría de personas siempre nos sorprende. Bueno culmino el presente artículo, sabiendo que el mismo no es perfecto (por el contrario), pero si con la intención de dar a conocer otra óptica sobre el tema. Me despido en espera de sus posibles comentarios y criticas; obviamente dentro del respectivo trato educado y profesional que debemos tener siempre.

Gracias.

Edinson Calderón Y.

Consultor inmobiliario – financiero