LA SUBJETIVIDAD EN LA TASACIÓN INMOBILIARIA

INTRODUCCIÓN:

El presente artículo versa sobre un tema muy poco tratado dentro de nuestro entorno académico inmobiliario; escribo sobre el mismo porque durante un curso de “Tasación Inmobiliaria” llevado en una institución de prestigio en la industria de la construcción de nuestro medio, me permití polemizar con el docente  del curso en mención: Tasador oficial del Poder Judicial, profesional con amplia experiencia. En dicha ocasión cuando le indique al Ing. en mención que en todo proceso de valuación inmobiliaria existe un determinado grado de subjetividad, el docente en mención reacciono como si hubiese mencionado una herejía imperdonable a su profesión ingenieril. Recuerdo no continuar polemizando con el veterano ingeniero por razones tangenciales al presente artículo, sin embargo quede muy consternado al percibir claramente que un docente-tasador que se gana la vida en dicha actividad, no haya podido contemplar tremenda realidad de su profesión u oficio; eso me llevo no solo a escribir e investigar sobre el presente tema, sino a darme cuenta que en nuestro medio estamos muy atrasados en cuanto a los nuevos conocimientos sobre valuación inmobiliaria,  y sobre todo percibir la sobre dimensión de los conocimientos de ingeniería y arquitectura en la disciplina valuadora de inmuebles; aspecto que no sé qué tanto bien le hace a la disciplina en mención; tan importante en la coyuntura actual . Por ultimo antes de terminar esta introducción no dejo de mencionar claramente que el presente artículo está basado básicamente en el trabajo del arquitecto Antonio Jorge Ferreira Vaz de su Tesis Doctoral: “Dimensión de la Subjetividad en la Formación del Valor Inmobiliario” para obtener el grado de Dr. en Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid.

LA SUBJETIVIDAD EN EL PROCESO DE TASACIÓN INMOBILIARIA

Según Ferreira Vaz, Antonio Jorge (2013) “Dimensión de la Subjetividad en la Formación del Valor Inmobiliario”, Tesis Doctoral en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, Universidad Politécnica de Madrid; dicho trabajo académico trata directamente sobre un aspecto poco reconocido en la disciplina de valoración inmobiliaria: La existencia de aspectos subjetivos que impactan directamente sobre el Valor resultado del proceso técnico valorativo realizado por los tasadores inmobiliarios. El Objetivo Principal de la Tesis Doctoral en mención es lograr mejorar las técnicas de tasación inmobiliaria existentes en la actualidad a partir del hecho que a pesar que existe un reconocimiento, por parte del cuerpo teórico de la disciplina de valuación inmobiliaria, de la existencia de una clara influencia de factores subjetivos en la determinación del Valor del Inmueble obtenido en la tasación; aún no se han implementado técnicas que logren reducir o controlar al mínimo este efecto, lo que conlleva a que existan diferencias sustanciales en los resultados de los Valores del Inmueble obtenidos en la tasación versus los Precios Finales pagados por los actores participantes en dichas operaciones, al respecto el autor indica: “Este trabajo de investigación tiene como objetivo primordial la determinación del peso de las componentes objetiva y subjetiva en la formación del Valor Presumible de Transacción –   VPT del inmueble y verificar en qué medida la subjetividad del tasador relativa al inmueble, a la localización y a la coyuntura económica influencian la definición del valor inmobiliario. Para ello ha desarrollado un modelo de ecuaciones estructurales, aplicando la metodología de valoración de una entidad bancaria portuguesa, utilizando para ello la información extraída de la totalidad de sus informes de tasación realizados en el Área Metropolitana de Lisboa en el periodo”. A su vez dicho trabajo en unas de sus conclusiones precisa: “El presente estudio permite concluir la existencia de un factor real subjetivo en el proceso de valuación, que influye en el Valor Presumible de Transacción – VPT. De este modo, el VPT se sub divide en 2 factores, uno objetivo y otro subjetivo cuya influencia es necesario minimizar por motivos de credibilidad de la actividad profesional de la valuación inmobiliaria; en otra de sus conclusiones detalla: “La valuación inmobiliaria en Portugal presenta una dificultad adicional, no hay publicación disponible sobre las transacciones inmobiliarias y no existe normativa que regule la actividad, lo que potencia la subjetividad de la valuación”.

En tal sentido los resultados de la investigación del autor mencionado anteriormente refuerzan los objetivos del estudio de investigación que estoy realzando,  debido a que confirman que la falta de información, así como la falta de mejores técnicas que reduzcan los efectos de la subjetividad en los procesos de valuación inmobiliaria tienen como efecto una influencia en la conformación de los precios y en el efecto de cobertura de los créditos hipotecarios otorgados por las entidades del sistema financiero local; además menciona una similitud de la realidad del mercado en donde realizó el autor su investigación (Lisboa), con el mercado que pretende atender la nueva investigación indicada “Lima”: En ambos casos no existe información de acceso público de transacciones reales de operaciones inmobiliarias.

Edinson Calderón Y.

Consultor inmobiliario – financiero